Как строить отношения со строителями?

В строительную компанию обычно приходят с мечтой. Это мечта о доме, которой предстоит превратиться в проектную документацию и смету. На выходе – новый дом, который должен десятки лет дарить комфорт и не требовать капитального ремонта. Над реализацией вашей мечты будут трудиться проектировщики, прорабы, рабочие на стройплощадке. Между тем, любые сбои в договорных отношениях, строительный брак и недосмотр могут «подрезать крылья» мечты.

Поскольку мы живем во времена дачной амнистии, требования к застройщикам, возводящим частные дома не больше трех этажей, предельно упрощены: сегодня и у частных самозастройщиков, и у мобильных «перелетных бригад» из ближнего зарубежья есть возможность строить вообще без проекта. В результате, народный умелец, вооружившись эскизом из печатного или электронного каталога проектов, имеет возможность возвести коттедж, который, в конечном счете, примут в эксплуатацию. Это медаль, имеющая две стороны: бюрократических сложностей стало меньше, но кто при таком раскладе ответит за качество. Увы, качество частного строительства в наших пригородах за последние годы сильно снизилось, в ход зачастую идут сомнительные и непроверенные материалы, а профессионалы бьют по этому поводу тревогу.

Тем, кто не желает, чтобы строительство загородного дома стало котом в мешке, необходимо внимательно изучить коммерческие предложения строителей, предлагаемые ими варианты договоров строительного подряда, а также проектно-сметную документацию.

Коммерческое предложение: договориться на берегу

Часто будущий домовладелец полагает, что, организовав скрытый тендер среди строительных организаций и частных бригад, он найдет самое привлекательное по цене предложение. Потенциальный заказчик скачивает из каталога проектов в интернете изображение коттеджа с поэтажными планами и рассылает его по строительным организациям с предложением «обсчитать» стоимость строительства загородного дома.

Действительно, представители строительных компаний Санкт-Петербурга постараются составить для своего потенциального клиента самое привлекательное по цене предложение. Казалось бы, начало положено. Но схематичные изображения фасадов и планировки – это еще не проект, а полученное в ответ на присланные «картинки» коммерческое предложение по строительству с укрупненным расчетом – далеко не проект и не смета.

В принципе, представители всех строительных организаций в курсе рыночных цен на те или иные материалы и виды работ. Поэтому цены на строительство коттеджей, предлагаемые разными компаниями, не должны сильно различаться. Если же предлагаемая цена заметно «ниже рынка», имеет смысл задать вопрос – чем обусловлена столь существенная экономия. Ведь чем более «интересное» по цене коммерческое предложение – тем больше вероятность непредвиденных расходов, либо удорожания в ходе строительства.

Увы, дешево хорошо не бывает. И в загородном строительстве это аксиома. Впрочем, обратное утверждение справедливо далеко не всегда: дорого – не значит качественно. Как найти строителей, которые ответят и за цены, и за качество?

«Часто клиент приходит в строительную фирму и просит предъявить лицензию, - говорит генеральный директор строительной фирмы «Мера» Евгений Скачков, - и, действительно, в офисах строительных компаний есть множество рамок с разными дипломами и сертификатами, которые клиенту с радостью покажут. Между тем, проектирование и строительство коттеджей – это не лицензируемая сфера деятельности. А информация о членстве в той или иной саморегулируемой организации мало о чем расскажет непосвященному. Стало быть, главный критерий качества – репутация строительной компании. И если вы вознамерились доверить ее специалистам строительство дома – обязательно посмотрите на дома, которые эта компания уже построила. А еще лучше – получите рекомендации от тех, кто уже стал ее клиентом. В наше время это самый надежный критерий».

А у вас уже есть проект?

В строительную компанию можно прийти с готовым проектом. Но вполне возможно, что ее представители предложат посмотреть проекты коттеджей из собственного каталога фирмы. Если они уже проверены практикой, что подтверждает портфолио данной компании – отлично. Это означает, что в нем скорее всего уже нет ошибок и просчетов, типичных для новых, непроверенных проектных решений.

Но как правило, любой показанный вам готовый проект коттеджа – это только приглашение к разговору, цель которого – узнать о ваших потребностях и вкусовых пристрастиях. Выбирая отделочные материалы, привязывая проект к местности и вместе с архитектором меняя планировочное решение, вы в любом случае превратите типовой проект в индивидуальный.

Что входит в состав толстой папки проектной документации, сопровождающей приглянувшийся вам эскизный проект? Как минимум, рабочая документация и чертежи, в которых все размеры указаны с абсолютной точностью и в миллиметрах. «Излишества» и детали – балкон, терраса, веранда, крыльцо – тоже должны отражаться в рабочем проекте в реальных размерах. Отдельными чертежами прорисовываются все элементы и узлы конструкции. Чтобы представители разных строительных организаций не трактовали чертежи по-своему, существует ГОСТ 21.101-93, в котором указаны требования к составу рабочей документации и основные требования к чертежам, предназначенным для строительных работ.

Кроме рабочих чертежей, в состав проектной документации должен входить проект инженерных систем: электроснабжения, водоснабжения и канализации, отопления. Правда, в последнее время типовые инженерные разделы все реже включаются в состав готовых проектов – здесь не всегда можно найти универсальное решение для всех случаев. Чаще всего, после подготовки внутреннего дизайн-проекта, появляется возможность выдать четкое техническое задание на проектирование инженерных сетей.

Подробнейшая спецификация материалов – тоже часть проектно-сметной документации. Но если проект первоначально предназначался для других регионов (России или тем более мира), ряд позиций в ней может нуждаться в уточнениях. При этом любые замены материалов, сделанные в процессе строительства, обязательно придется вносить в состав документации.

Можно ли построить дом по проекту, скачанному из сети? Теоретически да, но это может обойтись дороже покупки проверенного в местных условиях проектного решения. Иногда, размещая чертежи в свободном доступе, проектировщики идут на «маленькие хитрости» – выкладывая их не полностью либо сознательно «путая» разные модификации. Конечной целью здесь является контакт с заказчиком. Ведь для того чтобы устранить чужую «ошибку», не наделав при этом своих, стороннему проектировщику придется перерисовать все заново.

Между тем, контакт заказчика и проектировщика становится неизбежным, если речь идет о проектировании фундамента. В отличие от самих коттеджей, типовых фундаментов просто не бывает. И если представители строительной организации готовы заключать договор подряда на строительство и составлять смету без выезда на участок, либо без подробных данных геологического обследования – это повод насторожиться для заказчика.

Что нужно знать, заключая договор строительного подряда?

Типовой договор строительного подряда – это, как правило, несколько страничек текста, на которых, как и в любом другом договоре, указаны сроки действия, права и обязанности сторон. В нем нас должны интересовать пункты, обязывающие строителей отвечать за качество, не менять в одностороннем порядке цены в процессе строительства и соблюдать оговоренные сроки. С обязанностями заказчика (будущего новосела) все более или менее понятно, они сводятся к тому, чтобы своевременно перечислять деньги в соответствии с графиком финансирования. Обязанности исполнителя – предмет куда как более сложный и никак не укладывается в те несколько пунктов договора, в которых указана площадь и этажность будущего дома.

Зато неотъемлемой частью договора строительного подряда всегда являются приложения: подробная проектно-сметная документация с архитектурным и рабочим проектом, сметы и спецификации материалов, графики производства строительных работ и их оплаты.

Если все эти приложения умещаются на нескольких страничках – это несерьезно. Проектная документация на средний по величине коттедж являет собой увесистый том, который нужно изучать чуть ли не под микроскопом. И только в случае, когда вся эта документация согласована с вами до подписания договора, у вас будет возможность контролировать ход и качество работ, а также предъявить претензии за нарушение сроков и качества.

Если вы сомневаетесь в квалификации или порядочности ваших контрагентов, то все договоры, которые вам предлагают подписать, желательно показать независимым экспертам – юристам и строителям. Если вам говорят, что вся договорная база является предметом коммерческой тайны, либо объектом интеллектуальной собственности, которую нельзя вынести из офиса для ознакомления, ищите другую строительную организацию.

Все под контролем

Если ваши отношения со строителями педантично прописаны в самом договоре строительного подряда, приложениях в виде графиков производства работ и платежей, а все изменения в конструкции находят отражение в проектно-сметной документации, ваши шансы увидеть дом своей мечты значительно увеличиваются. Подписывая акты сдачи-приемки по окончании того или иного этапа стройки, у вас будет возможность заглянуть в проект, чтобы обнаружить возможные отклонения и задать соответствующие вопросы.

В период строительства имеет смысл почаще наведываться на стройку. Особого внимания со стороны заказчика требуют подготовительный период и фундаментные работы. Во-первых, это самый ответственный этап любой стройки (потому как ошибки и просчеты, допущенные при закладке строительного основания могут иметь фатальный характер), во-вторых, именно в этот момент происходит основная «притирка» в отношениях заказчика с подрядчиком. Если вы сами – не строитель, то вы едва ли сможете оценить прочность бетона и обоснованность применения той или иной марки арматуры. Но косвенным признаком того, что все в порядке, для вас будет высокая культура производства работ и порядок на стройплощадке.

Опыт строителей показывает, что когда начинаются отделочные работы, многие заказчики готовы дневать и ночевать на объекте. Между тем, качество работы строительной организации имеет смысл оценивать в тот период, когда внутренняя отделка еще не завершена. Но это тема для других публикаций.