Выбираем участок Вашей мечты: на что смотреть до покупки?
Итак, с функциональным назначением участка (для дачи или для постоянного проживания) и районом поиска мы уже определились. Приступаем к активным действиям: то есть, договариваемся, ездим, смотрим, знакомимся с возможными соседями. Но при этом не следует забывать, что и продавцы, и представляющие их интересы агенты, и менеджеры по продажам объектов в коттеджных поселках – лица, заинтересованные в продаже. Они постараются подробно рассказать вам обо всех плюсах и умолчать о недочетах.
Первый вопрос, который нас интересует – происхождение участка и кто его продавец. Вне зависимости от того, интересует ли он нас с целью строительства дачи или коттеджа для постоянного проживания, вариантов здесь немного. Больше всего предложений – на вторичном рынке, и здесь вам могут встретиться и старые « дедовские» садоводства, и новые массивы, и древние дома под снос на землях ИЖС в черте населенных пунктов. И, на первый взгляд, частное лицо – самый выгодный продавец. Но в наше время «частники» сильно завышают цены. Если с продавцом работает риэлтор, он, старается привести их к реалиям рынка.
Вторая категория продавцов – первичные девелоперы. Предложения вроде «10 (15, 20) соток в коттеджном поселке (новом ДНП) за 300 (400, 600) тыс. руб.» - с подобной формулировкой, и привлекательными ценами (как правило, заметно ниже рыночных), скорее всего означают именно такие предложения. Можно ли приобрести такой участок? Можно, но во-первых, если он очень нравится, во-вторых, после того, как привлеченный вами юрист внимательно изучит правоустанавливающие документы, а также всю разрешительную документацию, подтверждающую возможности подключения к инженерным сетям. Но это еще не все. Здесь многое значит и репутация продавца, и характер ваших потенциальных соседей. Если они не осваивают территорию, и у вас дело едва ли сдвинется с мертвой точки.
Выбор и покупка земельного участка в коттеджном поселке, в котором реализуются наделы земли под самостоятельную застройку, тема, достойная отдельной статьи. Тем не менее, здесь тоже не обойтись без юриста, в особенности, если межевание участков не производилось и вам предлагают заключить предварительный договор купли-продажи.
Есть и еще одна возможность покупки земельного участка – на первичных торгах. Но в наших краях для частного застройщика, которого интересует один-единственный участок, для себя, любимого, она больше теоретическая. Муниципальные образования имеют право продавать участки только через аукционы, а информацию о готовящихся торгах публиковать в СМИ. При этом первичную документацию для них, скорее всего, предложат подготовить самому интересанту. И если вы не профессиональный девелопер, высока вероятность, что лот, выставленный на торги, если участок, действительно интересен, заинтересует и других. Залог вам, конечно, вернут. Но никто не компенсирует потраченного времени. Если же участок не представляет интереса – то зачем покупать что-либо по бросовой цене?
Границы участка
Итак, с происхождением земли разобрались, движемся дальше. Какие проблемы могут встретиться еще? Самая распространенная – несоответствие границ участка по документам тому, что вам показывают. Такое случается и в современных коттеджных поселках, и в старинных садоводствах.
Если вы начнете бодро замерять свои будущие владения рулеткой, ориентируясь на ближайший столб (а именно так чаще всего и поступают) – наделаете ошибок. Ведь придется учитывать рельеф местности и углы, а без инструментов, которыми пользуются геодезисты, это не получится. Тем не менее, грубые несоответствия вы, скорее всего, обнаружите, а это будет повод для вопросов продавцу земельного участка. Если речь идет о развитом массиве, где соседи осваивали владения не покладая рук, а участок, который продают, долгое время стоял бесхозным, вероятность того, что забор стоит на потенциально вашей территории выше средней. В новом массиве, если продажа осуществлялась на основании предварительных договоров купли-продажи, а участки «резались» на глазок, может оказаться, что граница территории проходит посередине дороги. Бывает и такое: землевладелец уже развернул строительство, а геодезисты обнаруживают, что он «залез» на чужую землю.
Поэтому даже если ваши потенциальные соседи все в один голос говорят, что вынос в натуру межевых знаков уже производился, вызвать кадастрового инженера будет весьма полезно: их иногда переставляют, после того, как геодезисты уехали. Разумеется, обращаться к специалистам имеет смысл не в момент поиска, а когда вы уже почти ударили по рукам с продавцом. Что делать при обнаружении «сюрпризов»? Договариваться о снижении цены (это если по остальным параметрам участок вас устроил) либо узнавать о возможностях урегулирования проблемы с соседями.
Что узнать у соседей?
Возьмите за правило не принимать решения о покупке, не познакомившись как минимум с ближайшими соседями. Если это, что называется, люди не вашего круга – они всю жизнь могут испортить. Здесь никакой забор не поможет. Но говоря о соседях, мы подразумеваем не только владельцев сопредельных территорий, но также представителей правления ДНП (дачного некоммерческого партнерства) или СНТ (садоводческого некоммерческого товарищества), а также его наиболее активных членов.
Вместе с ними вам придется принимать решение о паевых взносах, расходах на благоустройство. Может оказаться, что вы сторонник качественных дорог, уличного освещения, эффективной охраны, зимней чистки дорог, а они полагают, что «и так сойдет». Если речь идет о дачном массиве, то вне зависимости от предполагаемого вами назначения объекта (дача или постоянное проживание) предпочтение желательно отдавать кварталам, где есть постоянные жители.
Геологические условия
Третья проблема, на которую следует обращать внимание, геология участка. Проблемы здесь случаются нередко. Нередко участок оказывается в продаже именно из-за того, что строительство на нем оказывается запредельно дорогим. В Ленинградской области участки, расположенные на малоподвижных грунтах, да и еще с низким уровнем грунтовых вод, встречаются нечасто. Пожары, прокатившиеся по России два лета назад, показали, что едва ли не две трети частных загородных домовладений – на торфяниках.
Второй неблагоприятный вариант – тиксотропные глины, которые в принципе не держат фундаментов. При капитальном строительстве пожароопасные грунты приходится замещать, а вязкие глины – проходить сваями, стараясь «достучаться» (или досверлиться, если это винтовые сваи) до твердого основания. Но что делать, если это не один-два метра, а многометровая толща? Строители охотно предложат вам конструкции фундаментов, которые выдержат любую усадьбу. Но всегда ли овчина стоит выделки? В любом случае решение о типе и конструкции фундамента должны принимать специалисты.
Геологическое обследование – удовольствие не дешевое, заказывать его на стадии покупки участка едва ли имеет смысл. На стадии выбора рекомендуется смотреть на фундаменты соседей, спрашивать их о результатах бурения скважин и «раскопок» котлованов для септиков. Хотя это не панацея: может оказаться, что один участок – на твердом основании, а соседний – тонет.
Как обстоит дело с водой?
Еще один вопрос, требующий обсуждения с соседями – вода. Даже в богатой водными ресурсами Ленинградской области есть садоводства и дачные массивы, которые обречены жить с «привозной» водой. Большинство жителей пригородов пользуются скважинами и колодцами, а также локальными очистными сооружениями – септиками либо станциями биологической очистки стоков. Чтобы принять решение, вам придется нанести визит соседям, посмотреть какими источниками воды они пользуются. Обязательно спросите у них про лимиты скважин и колодцев. Если вода есть – это уже полдела. Но вряд ли она будет, что называется, родниковой чистоты. Самые распространенные в нашем регионе проблемы – железо, марганец и органические загрязнения. Но, к счастью, они эффективно «лечатся» современными системами водоочистки.
Есть еще один момент. В любом регионе есть частные компании, специализирующиеся на гидрогеологической разведке, строительстве колодцев и бурении скважин. Специалисты этих компаний знают о подземных водах и грунтах значительно больше, чем кто-либо другой. И если участок или дом вас заинтересовал, но вы предвидите проблемы с водоснабжением – проконсультируйтесь у тех, кто предлагает эти услуги.
